Empresa vs. Indivíduo no Imobiliário

Sejam bem vindos!

Como já partilhei contigo várias vezes anteriormente o imobiliário é uma das minhas prioridades na minha carteira, e tenho andado ativamente à procura de um segundo imóvel, mas não tem estado fácil, pelos preços que são pedidos. No entanto já começo a pensar na possibilidade de abrir uma empresa para a compra e gestão do imobiliário. É isso que te trago, hoje, vantagens e desvantagens de comprar por empresa ou como particular.

Uma das dúvidas de quem começa a investir é se deve investir como pessoa coletiva (empresa) ou a título individual. Isto é uma situação para ser analisado caso a caso. Pois deves sempre falar com um contabilista, é algo fundamental, estejas a começar ou já tenhas alguns imóveis. Pois a parte fiscal é muito relevante no investimento imobiliário.

Existem várias vantagens em constituir empresa para investires em imobiliário. A grande vantagem é a possibilidade de otimização da carga fiscal.

A questão fiscal, tem várias questões, pelo que deves sempre consultar um contabilista. No entanto, deixo-te aqui várias vantagens genéricas, ao investires enquanto empresa:

O IRC é por norma mais baixo que o IRS

À partida, é expectável que pagues menos impostos como empresa do que a título individual. Mas existem vários escalões e várias opções de tributação, pelo que é complicado fazer uma comparação, mas a maioria dos senhorios são tributados, ao nível dos rendimentos prediais, na categoria F, que atualmente tem uma taxa de 28% (Onde eu me enquadro). As empresas pagam atualmente 17% de IRC para os primeiros 15 mil euros de matéria coletável e 21% para os restantes.

As Deduções são muito mais vantajosas numa empresa

A matéria coletável é a receita menos a despesas, de forma genérica. A título particular, isso também acontece, porque podes fazer deduções com encargos que tenhas tido com os imóveis. No entanto, uma empresa tem a possibilidade de fazeres deduções com juros pagos em créditos (por exemplo  que tenham servido para a compra do imóvel), gastos com pessoal (caso tenhas colaboradores, ao contrário de recorreres aos serviços de uma empresa), gastos com publicidade (para promoveres o arrendamento dos imóveis da empresa), etc.

Apesar de existirem várias vantagens na constituição de uma empresa para investir em imobiliário, mas atenção que não é uma solução para todos. Isto porque uma empresa tem custos fixos, que podem não compensar caso tenhas um portfólio pequeno. Os custos dependem muito das decisões inerentes à gestão da empresa, mas existem custos que não consegues evitar, tal como:

Abertura da empresa – Abrir a empresa tem um custo, se for na empresa na hora, pagas atualmente 360€. Além disso, também precisas de um valor de capital social para começar (e não aconselho abrir com capital social de 500€).

Impostos Anuais – Além do IRC (que já falámos antes), tens ainda de pagar a “derrama municipal”, cujo valor é fixado por cada Câmara Municipal (no máximo é 1,5% do rendimento tributável). A este custo, soma ainda o pagamento por conta, o pagamento especial por conta e outros, dependendo do tipo e da faturação da empresa no exercício anterior. Consulta um contabilista para saberes exatamente os vários impostos que podes pagar.

Contabilista Certificado/ Técnico Oficial de Contas (TOC) – A não ser que tenhas a sorte de ter um contabilista amigo que esteja disposto a ajudar-te com um valor mais baixo, isto pode representar um custo considerável. Existe uma gama de valores, bastante grande, mas a minha experiência, e a busca que fiz, nunca encontrei um custo mensal inferior a 150€ mensais.

Seguros – Dependendo da atividade da empresa, existem seguros obrigatórios. Aqui aconselho-te a falar com um mediador de seguros, eu fiz uma busca e em média era 100€ mensais (mais ou menos).

Salários – Caso tenhas ordenado, na empresa, ou empregados, conta também com os descontos para a Segurança Social (aqui também podes estar isento, consulta a Segurança Social).

Aconselhamento Jurídico – Este custo é facultativo, no entanto aconselho. Deves ter uma avença com um advogado ou solicitador, que tenha experiência em imobiliário. Encontrei um advogado que fazia uma avença de 100€ + IVA.

Instalações – Se a empresa for só mesmo para investimentos imobiliários, não tem grandes razões para ter instalações abertas ao público. No entanto, pode ser recomendado, como forma de captar clientes (inquilinos e compradores de imóveis). Aqui é igual a título pessoal ou empresaria. O custo é o de compra ou arrendamento de um espaço e altamente variável.

Além destes, ainda deves considerar outros custos na empresa:

Veículos – Precisas de um ou vários veículos para a atividade, no entanto isto tanto é válido a nível empresarial ou pessoal, daí o custo ser similar.

Publicidade – Igual à situação anterior, mas deverás sempre considerar um custo para publicidade.

Eu fiz esta pesquisa, pois estou a pensar seriamente abrir a empresa para ter o meu portfólio, mas, no entanto, tenho de considerar todos estes custos para a mesma e, não são pequenos, podem ter um impacto significativo no resultado do negócio.

Agora vou fazer um plano de negócios para analisar, face ao que pretendo o que compensa mais.

Se tiveres interesse em saber mais, deixa um comentário ou envia-me um email.

Se tiveres alguma dúvida ou precisares de algum esclarecimento sobre este ou outro tema, envia-me um email para pouparinvestirlucrar@gmail.com que terei todo o gosto em te ajudar.

Por isso e por tudo o que ainda vais ver, segue o blog para não perderes nenhum artigo!

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