Termos do Investimento em Imobiliário

Sejam bem vindos!

Continuando a falarmos de imobiliário, já falámos de impostos, e hoje vamos falar dos termos do investimento em imobiliário, fundamental para teres uma “imagem geral” do que é necessário se conhecer para começar a investir com todas as condições.

São definições necessárias ao negócio imobiliário, sem as quais é difícil perceber o restante do negócio imobiliário. Vamos então começar.

Cash Flow (Fluxos de Caixa)

É o total do dinheiro que o imóvel gera. Vamos falar do fluxo de caixa bruto e líquido. O Cash Flow bruto é o total do rendimento que o imóvel gera. É o dinheiro que recebe do imóvel todos os meses. O cash flow líquido é o cash flow bruto, menos as despesas correntes e as despesas financeiras, como prestações de empréstimos. Pensa aqui no dinheiro que te chega líquido ao bolso todos os meses.

Despesas Correntes

Estas são todas as despesas que estão associadas à manutenção de um imóvel arrendado. Isto inclui entre outras, o seguro (multirrisco), obras de manutenção, impostos, entre outros. Nestes custos não estão incluídas as de natureza financeira, como empréstimos bancários ou impostos sobre os rendimentos, pois estão incluídos no Cash Flow.

Rentabilidade

A rentabilidade de um negócio imobiliário é descrita em pontos percentuais e é calculada como a relação entre rendimentos anuais e o valor do investimento feito, ou seja: rentabilidade = cash flow/ total do investimento.

Se falarmos de rentabilidade bruta, isto quer dizer que os rendimentos considerados são brutos (cash flow bruto). Ou seja, a este rendimento não são deduzidas despesas ou impostos.

Se falarmos da rentabilidade líquida , então temos de deduzir aos rendimentos todos os custos tidos com o investimento, nomeadamente, os impostos sobre as rendas, a manutenção do imóvel. Tem atenção que neste caso a rentabilidade líquida não é igual ao cash flow líquido sobre o investimento, pois para além das despesas correntes ainda incluímos as despesas de natureza financeira e outras não consideradas no cash flow líquido, por não serem despesas correntes.

Vagas

As vagas são, por norma, medidas em pontos percentuais, em função do período a que dizem respeito (por norma um ano). Indicam a percentagem de tempo em que o imóvel não gerou rendimento, por falta de inquilinos por exemplo, em que esteve devoluto.

Retorno

O retorno de um dado investimento imobiliário é o tempo, medido em anos, necessário até se reaver a totalidade do capital investido. Mas nota, que este é um retorno estimado, visto que existem muitas outras variáveis que não são conhecidas no início do investimento.

Retorno sobre o capital

O retorno sobre o capital é medido em pontos percentuais e indica a percentagem de capital que foi retornado, num determinado ano, em função do capital efetivamente investido. Este termo é mais usado em investimentos onde existem menos capitais próprios e há recurso a financiamento.

Apreciação

A Apreciação representa o ganho, em valor, que um determinado imóvel tem no decurso do tempo, geralmente um ano. Por exemplo, se um imóvel tem um valor de mercado de 100 mil euros e se o valor de mercado sobre para 120 mil euros, o imóvel apreciou 20%.

LTV

O LTV (Loan to Value, usado em português da mesma forma), indica a percentagem que um empréstimo representa no valor de uma garantia. Por exemplo,  no financiamento de imóveis o LTV indica a percentagem da avaliação de um imóvel que é emprestada num financiamento. Isto é, se um financiamento tem um LTV de 70%, isso significa que o banco vai emprestar 70% do valor do imóvel. Por norma esta percentagem é a menor entre a avaliação e a aquisição.

Espero que tenhas gostado desta breve descrição dos principais termos do investimento imobiliário.

Se tiveres alguma dúvida ou algum esclarecimento, deixa nos comentários ou envia email para pouparinvestirlucrar@gmail.com

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